Direito Imobiliário

Ocorre quando o comprador, ainda durante a fase da construção de um empreendimento, de comprar um imóvel, ainda na planta ou em fase de construção. 

Decorre de crédito associativo, o que nada mais é que a construtora utiliza o dinheiro do banco para a construção do empreendimento, dependendo da aprovação de crédito para os adquirentes. Os valores são disponibilizados aos poucos durante a evolução da obra. 

Os juros de obra, apenas podem ser cobrados até a imissão na posse do terreno ou entrega das chaves da casa ou apartamento. Muitas vezes, a incorporadora permanece a cobrar os juros de obra, mesmo após o consumidor estar à posse do imóvel. Taxa totalmente ilegal.  

Único caso de responsabilidade solidária do banco sobre a obra. Se dá quando a instituição bancária atua como agente executor para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Neste caso o banco escolhe a construtora, e normalmente ambos, fazem parceria com a prefeitura, para fazer triagem das famílias, CadÚnico etc.. E provavelmente haverá sorteio para as unidades. 

É válida a cláusula de tolerância, prevista no compromisso de compra e venda, que prevê atraso de até 180 dias para a entrega da obra, desde que previsto em cláusula clara e inteligível. 

A entrega do imóvel ao consumidor se efetiva com a disponibilização do bem (entrega de chaves ou autorização a imissão na posse), e não com o habite-se. 

Na aquisição do imóvel na planta, o contrato deverá estabelecer de forma clara,  a data da entrega do bem, não podendo vincular a evento futuro e incerto. 

O atraso da entrega do bem, leva a construtora ao dever de indenizar o comprador pela injusta privação do uso da obra. O valor da indenização, será calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato em (0,5%), até a entrega das chaves.  Isto para quem assinou o contrato de compra e venda do imóvel até 27/12/2018.

O índice de reajuste INCC, deve ser substituído pelo IPCA, considerando que não era mais para haver obra. 

A restituição de valores pagos a mais pelo comprador, serão restituídos de forma simples (por exemplo juros de mora, será feito de forma simples, sem a incidência do artigo 42 do CDC. 

O dano moral, é cabível quando houver um lapso temporal, considerado justificável pela jurisprudência, Estado de São Paulo, ou seja quando atinge 12 meses de atraso, mas este prazo varia de Estado para Estado. 

Se a construtora atrasar a entrega do imóvel, por mais de 180 dias corridos, desde que pactuado no contrato cabe direito de indenização ao comprador. 

Dano moral, depende do Estado. No Estado de São Paulo, o atraso tem que ser acima de 12 meses. 

Com o atraso, é cabível ao comprador desfazer o contrato, requerendo a resolução ou o distrato. No caso da resolução com culpa da construtora será restituído todo o valor pago pelo consumidor, seja de taxas, emolumentos, parcelas, financiamentos, absolutamente todo o valor desembolsado pelo consumidor, seja antes ou depois da lei 13.786/18 sendo-lhe devida a devolução integral dos valores pagos, ou caso opte pelo distrato, será devido 1% ao mês de todo o valor pago pelo imóvel, até a entrega do bem, bem como a cessação da cobrança do juros de obra.

DISTRATO DE LOTEAMENTO ANTES E DEPOIS DA NOVA LEI DO DISTRATO

O consumidor terá direito à restituição de 75 % dos valores pagos.  Além de ser descontado também a comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais, despesas previstas no contrato.

A comissão de corretagem, não deve ser restituída ao consumidor, exceto, se ela não foi clara e transparente no contrato, ou se era Minha Casa Minha Vida, Faixa Um. 

A correção monetária deve ser feita pelo próprio índice do contrato, (IGPM) ou pelo índice do Tribunal de Justiça (INPC), caso seja o Estado de SP. 
Diferentemente do que as construtoras passam para seus consumidores, não há a menor necessidade de aguardar o bem ir a leilão, para depois, ver se tem algo a receber. 

Se for lote, não tem taxa de fruição, pois não utilizou o lote, não tinha nada construído. Até a corretagem é devida ao consumidor. 

A construtora tem que devolver tudo. Danos morais depende do tribunal. 

Se decorrer de atraso na entrega. O consumidor impõe o direito potestativo e distrata. Mas na maioria das vezes quer ficar com o imóvel e ganhar a indenização. E não proceder a resolução do contrato.

Caberá ação de rescisão contratual cumulada com restituição das quantias pagas. 

Se a construtora atrasa na entrega do imóvel adquirido, cabe à consumidora rescindir o contrato, requerendo o valor das quantias já pagas. 

Ante a inadimplência da construtora em entregar o imóvel na data aprazada, a devolução deverá ser de 100%.

Muitas construtoras lançam em seus contratos que o comprador se responsabilizará pelo IPTU desde a data da assinatura do contrato. Cláusula manifestamente abusiva, pois já entendeu nossa jurisprudência, que o IPTU, somente deve ser de responsabilidade do comprador, quando este for imitido na posse. 

Ademais, o consumidor deve ser restituído de todo valor que pagou a este título, antes de ter a posse do imóvel. São inúmeros os prejuízos que podem ser causados ao consumidor, caso não pague o IPTU, que sequer é sua obrigação no momento. Pode o consumidor sofrer os seguintes danos:    

Protesto e inscrição do seu bom nome em cadastros desabonadores de crédito; 
Execução fiscal, que pode inclusive, dentre outras implicações expropriatórias, acarretar na penhora do próprio imóvel, por se dívida propter rem;

Impossibilidade de obter crediário; 
Se o Autor pretender financiar junto a um banco o preço restante do imóvel, a aprovação do crédito será recusada, pois o bem já possui dívida de IPTU lançada em seu cadastro (lesão já consumada);

Os juros de obra cobrados após a imissão a posse são inexigíveis, cabendo liminar para abstenção da cobrança. Apesar de legítimo e pactuado com o banco a taxa de juros da evolução da obra, esta deve cessar, tão logo a imissão à posse. E essa exigência se dá em virtude de falta de regularização do empreendimento imobiliário, que aliás é quem está em mora com o banco. 

Portanto de rigor que seja o comprador restituído dos juros de obra após a entrega das chaves, na sua totalidade e devidamente atualizada.

O consumidor assinou o financiamento com o banco e terá que pagar as parcelas “dos juros de obra”, conforme a evolução da obra. Terá também que pagar as parcelas da construtora. Ao assinar com o consumidor, o banco libera os valores para a construtora. Entenda é um dinheiro destinado ao consumidor que foi repassado à construtora, portanto, entendamos é como se o cliente estivesse repassando os valores. 

Estamos diante de um contrato muito longo. Que muitas intempéries podem ocorrer. 

A jurisprudência nessa situação da voz ao consumidor, porque já houve grande parte do pagamento à construtora. Essa é a teoria do adimplemento substancial. Ainda que estiver devendo uma pequena parcela, as chaves devem ser entregues. 

A construtora tem o direito de cobrar de outras formas. Seja cobrança extrajudicial, judicial, indicando o nome do consumidor ao Serasa, como quiser, dentro dos padrões legais, mas as chaves não podem ser negadas. 

Para ocorrer o adimplemento substancial deverá estar pago, 90% do valor do contrato.  Lembre-se agora, o dinheiro que foi repassado pelo banco à construtora, na verdade o dinheiro fora liberado para o consumidor. Considerando mais diversas parcelas de juros de obra, normalmente, ultrapassa aos 90% exigidos. 

Se assim não tivesse entendido a jurisprudência, com a necessidade de pagar as parcelas da amortização ao banco, mais o condomínio, IPTU, o consumidor, não teria como pagar o imóvel. A consequência seria o leilão. 

Em casos assemelhados a esse, ingressa-se com liminar pleiteando a entrega das chaves. 

A recusa da entrega das chaves é considerada recusa indevida. Atraso voluntário com aquele consumidor. Cabe indenização. 

TAXA SATI E DISSIMULAÇÃO DA COMISSÂO DE CORRETAGEM E TAXA DE ATRIBUIÇÃO DA UNIDADE

Cinco taxas extremamente abusivas:

Uma época fora considerada ilegal, até o STJ, entender que desde que ela estiver clara e transparente no contrato, e não se tratar de Minha Casa, Minha Vida, Faixa Um, pode cobrar.

Taxa de despachante, taxa de auxiliar em documentação. Ela cobrar uma taxa para assessorar o cliente no ato de compra e venda do imóvel, é considerada venda casada, é absurdo isto. A prescrição desta taxa é de três anos. Mas como são parcelas, algumas prescrevem, outras não. Três anos para prescrição. 

Muitas vezes a construtora pega crédito com o banco, além do dinheiro do cliente, e a construtora dá o terreno em garantia. Quando termina o pagamento, tem o custo da baixa da hipoteca. Esse custo, normalmente é repassado ao consumidor, mas não pode.  É licito a respectiva indenização

Num primeiro momento tem a matricula mãe. Futuramente terá a matricula individualizada. Muitas construtoras passam o custo de individualização da matrícula ao consumidor. Também incabível. Entendimento jurisprudencial. 

Se estiver no contrato a lei permite que seja repassada ao consumidor, desde que contratada. Contudo, a construtora repassa a estrutura de infraestrutura da ligação do serviço público ao consumidor. 

ITBI

Na grande maioria das vezes, o ITBI, é pago anteriormente pela construtora. Porque a construtora precisa dar o bem em garantia, para pegar o dinheiro. O banco libera o dinheiro dos consumidores aos poucos. Normalmente recebem visita a cada dois meses, para analisar quanto a obra evoluiu. 

Daí a construtora faz boletos para o consumidor. Se o cliente perder o comprovante do ITBI, tem outro no cartório de Registro de Imóveis, normalmente no nome da construtora. 

ITBI, é um imposto que vai pra prefeitura. O cartório paga emolumentos, custo de registro, etc. 

Se na cidade tiver fazenda pública, é obrigatório propor a ação contra a prefeitura na vara da fazenda pública, que recebeu um excesso tributário. Recomendável colocar a prefeitura e a construtora no polo passivo. 

 O que se transmitiu foi o terreno, então a base de cálculo, deve ser o terreno, o apartamento ou casa sequer existe, e a prefeitura cobra o ITBI, de acordo venal do imóvel. Então o Valor correto a ser cobrado é o valor venal do terreno ou bem imóvel.

VÍCIOS CONSTRUTIVOS E RELAÇÃO DE CONSUMO

A responsabilidade civil decorrente do fato jurídico da construção é fracionada em dois grandes setores: a responsabilidade contratual na incorporação e a responsabilidade pelos vícios construtivos. Enquanto na responsabilidade na incorporação — Lei nº 4.591/64, atualizada pela Lei nº 13.786/18 — prioriza a conservação do negócio jurídico de incorporação e a sua função social perante a comunidade de adquirentes, a responsabilidade civil pelo fato jurídico da construção é materializada pela disciplina dos vícios construtivos, normatizada em preceitos difusamente localizados no CC e no CDC. Os vícios construtivos se afeiçoam à rescisão contratual, como forma de desconstituição do negócio jurídico por vícios objetivos na edificação, anteriores à entrega da obra. Vícios construtivos são anomalias que afetam o desempenho da obra, tornando-a inadequada aos seus fins.